Seit dem 29. Juli 2026 gelten die wesentlichen Regeln des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes, kurz GModG. Es trägt offiziell den Titel Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden. Der Gesetzgeber hat das bisherige Gebäudeenergiegesetz nicht lediglich umgangssprachlich umbenannt: Die Änderung wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet, die konsolidierte Fassung nennt nun das GModG. Für Eigentümer ist trotzdem Vorsicht bei einfachen Schlagzeilen geboten. Nicht jede frühere Pflicht ist entfallen, und die freie Wahl einer Heiztechnik bedeutet nicht automatisch freie Brennstoffwahl ohne Folgekosten.
Die wichtigste Änderung betrifft den pauschalen Anteil von 65 Prozent erneuerbarer Energie beim Heizungstausch. Diese Vorgabe wurde gestrichen. Wärmepumpe, Wärmenetz, Biomasse, Solarthermie, Hybridlösungen sowie Gas- und Ölheizungen stehen grundsätzlich als Optionen nebeneinander. Gleichzeitig gelten für neu eingebaute fossil beschickte Anlagen ab 2029 steigende Anforderungen an klimaneutrale Brennstoffanteile. Vorgaben für die Gebäudehülle, den Betrieb bestimmter Anlagen und Energieausweise bestehen daneben fort. Wer modernisieren will, sollte deshalb nicht mit der Frage beginnen, was angeblich wieder erlaubt ist, sondern mit einer Bestandsaufnahme von Gebäude, Heizung, Nutzung, Fristen und Finanzierung.
Was seit dem 29. Juli 2026 rechtlich neu ist
Die Bundesregierung beschreibt den Kern der Reform als mehr Technologieoffenheit. § 42 GModG nennt beim Ersatz einer Heizungsanlage mehrere Optionen, darunter Wärmepumpen, Solarthermie, Biomasse, Wärmenetze, Hybridheizungen, Stromdirektheizungen sowie Anlagen für Gas, Heizöl oder Flüssiggas. Die frühere einheitliche 65-Prozent-Anforderung ist entfallen. Das ist eine echte Rechtsänderung, aber kein staatliches Qualitätsurteil über die Wirtschaftlichkeit jeder genannten Lösung.
Für die zeitliche Einordnung zählt nicht das Datum eines Angebots oder einer Pressemeldung. Das Änderungsgesetz wurde am 23. Juli 2026 ausgefertigt, am 28. Juli verkündet und trat in seinen wesentlichen Teilen am folgenden Tag in Kraft. Einzelne Artikel haben spätere Stichtage. Bei einem laufenden Bau- oder Sanierungsprojekt sollte daher geprüft werden, wann Bauantrag, Bauanzeige, Auftrag und Einbau erfolgten und welche Übergangsregel greift. Die konsolidierte Gesetzesfassung weist ausdrücklich darauf hin, dass weitere Änderungen zum 1. Januar 2027, 2028 und 2030 vorgesehen sind.
Praktisch bedeutet das: Ein alter Förderbescheid, ein vor dem Stichtag geschlossener Vertrag und ein neuer Auftrag können verschiedenen Regeln folgen. Legen Sie deshalb eine Projektakte mit Angebot, Leistungsbeschreibung, Datum der Beauftragung, Förderzusage, Rechnungen, Inbetriebnahmeprotokoll und Unternehmererklärungen an. Bei Unsicherheit sollte die zuständige Landesbehörde oder eine fachkundige Energieberatung den konkreten Fall prüfen. Dieser Überblick ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
Heizung: Wahlfreiheit ist nicht gleich Kostenfreiheit
Eine funktionierende Heizung muss nicht allein wegen des neuen Gesetzes ausgetauscht werden. Mehr noch: Die früheren §§ 71 bis 73 GEG, darunter das 30-jährige Betriebsverbot für bestimmte alte Heizkessel, sind in der aktuellen GModG-Fassung weggefallen. Daraus folgt jedoch keine Befreiung von Wartung, sicherheitsrechtlichen Kontrollen, Immissionsschutz oder landesrechtlichen Anforderungen. Prüfen Sie deshalb weiterhin Typenschild, Baujahr, Schornsteinfegerunterlagen und technischen Zustand. Ein ineffizienter Kessel kann wirtschaftlich austauschreif sein, obwohl das GModG keinen allein altersbedingten Wechsel mehr verlangt.
Vor einem Ersatz sollten Eigentümer mindestens drei technisch vergleichbare Varianten rechnen lassen. Dazu gehören Investition, erwarteter Energiebedarf, Wartung, Schornstein- oder Netzgebühren, Platzbedarf, notwendige Heizflächen, Warmwasserbereitung und die Entwicklung der Energieträgerkosten. Für eine Wärmepumpe sind Heizlast, Vorlauftemperatur und Zustand der Wärmeverteilung entscheidend. Bei einem Wärmenetz zählen Anschlusskosten, Preisänderungsklauseln und der Zeitplan des Netzbetreibers. Bei Biomasse kommen Lagerraum, Lieferlogistik und Emissionsanforderungen hinzu.
Die Reform beseitigt also keine Planungspflicht. Eine nominell günstige Anlage kann über ihre Lebensdauer teuer werden. Lassen Sie Angebote nicht nur nach dem Kaufpreis sortieren, sondern nach jährlichen Gesamtkosten in mehreren Preisannahmen. Verlangen Sie eine nachvollziehbare Auslegung statt einer pauschalen Gerätegröße. In vermieteten Gebäuden sollten zusätzlich die mietrechtliche Umlagefähigkeit und der Schutz vor unwirtschaftlichen Betriebskosten geprüft werden.
Neue Gas- und Ölheizung: Die Biotreppe ab 2029 mitrechnen
§ 43 GModG enthält für Heizungsanlagen, die nach dem 29. Juli 2026 in einem bestehenden Gebäude neu eingebaut und mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickt werden, eine gestufte Pflicht. Ab 1. Januar 2029 müssen mindestens 10 Prozent der bereitgestellten Wärme aus den gesetzlich genannten klimaneutralen Brennstoffen stammen. Ab 2030 steigt der Anteil auf 15 Prozent, ab 2035 auf 30 Prozent und ab 2040 auf 60 Prozent. Erfasst werden unter anderem Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie bestimmte Wasserstoffarten und daraus hergestellte Derivate.
Diese Staffel ist der entscheidende Prüfpunkt vor einer neuen fossilen Anlage. Eigentümer sollten schriftlich klären, ob passende Brennstoffe regional verfügbar sind, wie der Lieferant den Anteil nachweist und welche Preisrisiken bestehen. Für entsprechende Lieferungen sind Nachweise und Abrechnungen aufzubewahren. Eine heutige Werbeaussage wie H2-ready ersetzt weder die gesetzliche Brennstoffquote noch die tatsächliche Versorgung.
Das Gesetz erlaubt unter Bedingungen auch die Anrechnung von Solarthermie, Wärmerückgewinnung oder einer Wärmepumpen-Hybridlösung. Das ist kein Grund für eine improvisierte Kombination. Dimensionierung, Messung und Nachweis müssen zum gesetzlichen Modell passen. Bei einem irreparablen Heizungsausfall sieht § 43 zudem besondere zwölfmonatige Übergänge vor. Wer einen Havariefall hat, sollte Datum und Irreparabilität dokumentieren und nicht aus einer allgemeinen Zusammenfassung auf die eigene Frist schließen.
Bestehende Anlagen: Prüf-, Wartungs- und Optimierungspflichten nicht vergessen
Auch ohne Austausch bleiben Betreiberpflichten relevant. Anlagen müssen betriebsbereit gehalten, sachgerecht bedient und regelmäßig gewartet werden. Für Wärmepumpen in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder Nutzungseinheiten gilt unter den Voraussetzungen des § 60a eine Betriebsprüfung nach einer vollständigen Heizperiode, spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme. Ohne Fernkontrolle ist die Prüfung spätestens alle fünf Jahre zu wiederholen. Geprüft werden unter anderem hydraulischer Abgleich, Heizkurve, Abschaltzeiten, Vor- und Rücklauftemperaturen, Jahresarbeitszahl und Rohrdämmung.
Für ältere wassergeführte Heizungen in Gebäuden ab sechs Einheiten enthält § 60b eigene Prüf- und Optimierungsfristen. Anlagen, die vor Oktober 2009 eingebaut wurden, müssen grundsätzlich bis Ende September 2027 geprüft werden. Bei jüngeren Anlagen knüpft die Pflicht an 15 Betriebsjahre an. Ausnahmen und bereits gleichwertig durchgeführte Prüfungen sind im Einzelfall zu beachten.
Eigentümer sollten deshalb eine Anlagenliste führen: Wärmeerzeuger, Baujahr, Leistung, Inbetriebnahmedatum, letzte Wartung, letzte Optimierung, hydraulischer Abgleich und nächste gesetzliche Prüfung. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört diese Übersicht in die Unterlagen der Verwaltung. Ein Prüfbericht sollte nicht in der Ablage verschwinden. Festgestellte Optimierungen müssen je nach Vorschrift innerhalb der vorgesehenen Frist umgesetzt und nachgewiesen werden.
Dämmung: Keine pauschale Pflicht zur kompletten Fassadensanierung
Das GModG verpflichtet nicht jeden Eigentümer, sofort das gesamte Haus einzupacken. Es unterscheidet zwischen einer Nachrüstpflicht und Anforderungen, die durch konkrete Baumaßnahmen ausgelöst werden. § 35 betrifft insbesondere zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Gebäude, wenn sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllen. Dann ist grundsätzlich ein Wärmedurchgangskoeffizient von höchstens 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin einzuhalten. Die Pflicht gilt auch als erfüllt, wenn stattdessen das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist oder bereits den verlangten Mindestwärmeschutz erreicht.
Für selbst bewohnte Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen enthält § 35 besondere Regeln zu Eigentümerwechsel und Wirtschaftlichkeit. Bei einem geschützten Altfall kann für den neuen Eigentümer eine zweijährige Frist ab Eigentumsübergang gelten. Daneben nimmt das Gesetz selbst bewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser von der Pflicht aus, soweit sich die Aufwendungen nicht innerhalb angemessener Frist durch Einsparungen erwirtschaften lassen. Ob eine Ausnahme greift, sollte mit Bauzustand, Nutzung und Berechnung belegt werden.
Bei Änderungen an Außenbauteilen greift § 36. Werden etwa Außenwand, Fenster, Dach oder Decke erneuert, ersetzt oder erstmals eingebaut, muss die betroffene Fläche die Höchstwerte aus Anlage 7 einhalten. Änderungen von nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe sind ausgenommen. Die Grenze bezieht sich nicht pauschal auf das ganze Haus. Wer Fenster und Fassade in Etappen bearbeitet, sollte deshalb Flächen, Bauteilgruppen und frühere Maßnahmen sauber dokumentieren.
Vor der Dämmung Feuchte, Wärmebrücken und Lüftung prüfen
Ein gesetzlich ausreichender U-Wert macht noch kein schadensfreies Sanierungskonzept. Neue Fenster, dichtere Anschlüsse und zusätzliche Dämmung verändern Oberflächentemperaturen und Luftwechsel. Vor dem Auftrag sollten Wärmebrücken, Schlagregenschutz, Anschlüsse an Dach und Sockel, Brandschutz sowie ein gegebenenfalls erforderliches Lüftungskonzept geprüft werden. Besonders bei Innendämmung und historischer Bausubstanz ist eine bauphysikalische Planung wichtiger als maximale Dämmstärke.
Fordern Sie vom Planer eine klare Bauteilbeschreibung: vorhandener Aufbau, neuer Aufbau, berechneter U-Wert, Feuchteschutz, Anschlussdetails und verwendete Wärmeleitfähigkeit. Im Handwerkerangebot sollten Flächen und Schichtdicken nicht nur als ungefähre Position erscheinen. Fotos vor dem Verschließen, Lieferscheine, Produktdatenblätter und Unternehmererklärung erleichtern später den Nachweis gegenüber Behörde, Förderstelle oder Käufer.
Auch Reihenfolge und Dimensionierung gehören zusammen. Wird erst die Heizung nach dem alten Verbrauch ausgelegt und ein Jahr später Dach und Fassade gedämmt, kann der Wärmeerzeuger unnötig groß sein. Umgekehrt muss nicht jedes Gebäude vor einer Wärmepumpe vollständig saniert werden. Eine belastbare Heizlastberechnung und ein geplanter Sanierungspfad zeigen, welche Maßnahmen technisch zusammenpassen.
Energieausweis: Gültigkeit, Anlass und Ausweisart kontrollieren
Ein Energieausweis dient der Information und dem überschlägigen Vergleich. Nach § 79 GModG ist er grundsätzlich zehn Jahre gültig. Er kann seine Gültigkeit jedoch früher verlieren, wenn nach einer wesentlichen Änderung des bestehenden Gebäudes ein neuer Bedarfsausweis erforderlich wird. Deshalb genügt es nicht, nur das Ablaufdatum auf der ersten Seite zu lesen. Prüfen Sie auch, ob das Gebäude seit Ausstellung umfassend verändert und als Ganzes neu berechnet wurde.
Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing muss ein Energieausweis vorhanden sein, wenn kein gültiger Ausweis existiert. Interessenten ist er spätestens bei der Besichtigung vorzulegen, nach Vertragsabschluss muss er übergeben werden. Für bestimmte kleine Wohngebäude mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift. Denkmäler und kleine Gebäude haben Sonderregeln.
Kontrollieren Sie Anschrift, Gebäudetyp, Baujahr, Baujahr des Wärmeerzeugers, Energieträger, Kennwert, Effizienzklasse und Ablaufdatum. Stimmen Wohnfläche, Modernisierungen oder Heizsystem nicht, sollte die ausstellende Person den Datensatz prüfen. Ein Verbrauchsausweis bildet zudem das Verhalten früherer Nutzer und Witterungseinflüsse ab, während ein Bedarfsausweis auf einer rechnerischen Bewertung beruht. Keiner von beiden ist eine Garantie für Ihre künftige Rechnung.
Immobilienanzeige und Besichtigung richtig vorbereiten
Liegt bei Veröffentlichung einer kommerziellen Immobilienanzeige bereits ein Energieausweis vor, verlangt § 87 Pflichtangaben. Dazu zählen die Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentliche Energieträger, bei Wohngebäuden außerdem Baujahr und Effizienzklasse. Eigentümer sollten diese Werte exakt übertragen und nicht aus einem Exposé der letzten Vermietung abschreiben.
Verkäufer und Vermieter sollten eine digitale Kopie und das Original griffbereit halten. Makler benötigen die korrekten Daten rechtzeitig. Käufer wiederum sollten den Ausweis nicht isoliert bewerten, sondern Rechnungen, Wartungsnachweise, Sanierungsbelege und bei Mehrfamilienhäusern die Protokolle der Eigentümergemeinschaft anfordern. Eine gute Effizienzklasse sagt wenig über einen absehbaren Defekt der Heizung aus, eine schwache Klasse beweist umgekehrt nicht, dass jede vorgeschlagene Maßnahme wirtschaftlich ist.
Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen sieht § 80 nach Übergabe des Ausweises ein informatorisches Beratungsgespräch für den Käufer vor, wenn eine berechtigte Person es als einzelne Leistung unentgeltlich anbietet. Dieses Gespräch ersetzt keine ausführliche Sanierungsplanung, kann aber helfen, Kennwerte und Modernisierungsempfehlungen einzuordnen.
Förderung seit 21. Juli 2026: Antrag vor Umsetzung organisieren
Die reformierte Bundesförderung für effiziente Gebäude gilt seit dem 21. Juli 2026. Für private Eigentümer bestehender Wohngebäude bietet die KfW im Produkt 458 Zuschüsse für klimafreundliche Heizungen. Nach aktuellem Stand reicht die Förderung von 30 bis maximal 80 Prozent, abhängig von Maßnahme und Bonusberechtigung. Für die erste Wohneinheit werden bei Anträgen im aktuellen Zeitraum höchstens 28.000 Euro förderfähige Kosten angesetzt. Bereits bis 20. Juli zugesagte Anträge bleiben nach KfW-Angaben bei ihren damaligen Bedingungen.
Für Dämmung, Fenster und weitere Effizienzmaßnahmen nennt die Bundesinformation eine Grundförderung von 15 Prozent. Ein iSFP-Bonus von 5 Prozent kann unter den aktuellen Voraussetzungen hinzukommen. Heizungsförderung und sonstige Effizienzmaßnahmen haben getrennte Kostenobergrenzen. Diese Zahlen sind keine Zusage für jedes Projekt. Förderbedingungen, technische Mindestanforderungen, Haushaltsmittel und Bonusnachweise müssen am Tag des Antrags geprüft werden.
Der häufigste organisatorische Fehler ist ein falscher Projektstart. Lassen Sie vor Beauftragung klären, welche Bestätigung durch einen Energieeffizienz-Experten oder ein Fachunternehmen nötig ist und welche aufschiebende oder auflösende Bedingung der Vertrag enthalten muss. Bewahren Sie Eingangsbestätigung und Zusage auf. Förderfähigkeit und gesetzliche Pflicht sind zwei verschiedene Fragen: Eine Maßnahme kann vorgeschrieben, aber nicht im gewünschten Umfang förderfähig sein, oder gefördert werden, obwohl sie nicht zwingend vorgeschrieben ist.
Praktische Prüfliste für Eigentümer
- Rechtsstand festhalten: Datum von Auftrag, Einbau, Bauantrag und Förderantrag dokumentieren.
- Heizung erfassen: Kesselart, Baujahr, Leistung, Brennstoff, Wartung und Prüfpflichten kontrollieren.
- Varianten vergleichen: Investition, Verbrauch, Brennstoffrisiko, Wartung und Infrastruktur über die Nutzungsdauer rechnen.
- Biotreppe beachten: Bei neuer Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung Lieferbarkeit, Nachweise und Preis der vorgeschriebenen Anteile prüfen.
- Gebäudehülle vermessen: Bauteilgruppe, bearbeitete Fläche, 10-Prozent-Grenze, U-Wert und Anschlussdetails dokumentieren.
- Dachraum ansehen: Zustand der obersten Geschossdecke, vorhandene Dämmung und mögliche Ausnahmen fachlich bewerten lassen.
- Energieausweis prüfen: Anlass, Ausweisart, Daten, Gültigkeit und Änderungen seit Ausstellung abgleichen.
- Förderung zuerst klären: Aktuelle Bedingungen, Expertenpflicht und zulässigen Vorhabenbeginn vor dem Auftrag bestätigen.
- Nachweise sichern: Angebote, Berechnungen, Fotos, Rechnungen, Fachunternehmererklärungen und Prüfberichte dauerhaft ablegen.
Die sinnvollste Reaktion auf das GModG ist weder überstürzter Austausch noch Stillstand. Eigentümer gewinnen Planungsspielraum, tragen aber weiterhin Verantwortung für Effizienz, Nachweise und langfristige Kosten. Wer Heizung, Gebäudehülle und Energieausweis gemeinsam betrachtet, kann gesetzliche Mindestanforderungen mit einer wirtschaftlich tragfähigen Modernisierung verbinden.
Quellen und weiterführende Informationen
Bundesregierung: Neues Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft
Bundesministerium der Justiz: Gebäudemodernisierungsgesetz, aktuelle Fassung
GModG § 43: Neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen
GModG § 35: Nachrüstung bestehender Gebäude
GModG § 80: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
KfW: Heizungsförderung für Privatpersonen
Bundesministerium für Wirtschaft und Energie: BEG-Einzelmaßnahmen